Hur mycket måste du egentligen amortera på ditt bolån 2026, och vad hände med kraven när de nya reglerna trädde i kraft 1 april 2026? Det inkomstbaserade skärpta kravet är borta, men grundkravet på 1 till 2 procent utifrån belåningsgrad gäller precis som tidigare, nu samlat i lag i stället för myndighetsföreskrifter. Den här guiden går igenom hur amorteringen faktiskt räknas, hur du ansöker om sänkning, när bostaden får omvärderas och vilka undantag som finns för den som hamnar i en tuff ekonomisk situation.
Sedan 1 april 2026 styrs amorteringskraven av lagen om begränsning av bostadskrediter. Grundkravet är oförändrat. Vid belåningsgrad över 70 procent amorterar du minst 2 procent av lånet per år, mellan 50 och 70 procent minst 1 procent och under 50 procent finns inget lagkrav. Det skärpta kravet på extra 1 procent vid skuldkvot över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten är slopat, men sänkningen sker först när du själv ansöker hos banken. Bostaden får omvärderas högst vart femte år, med undantag för omfattande renovering. Banken kan bevilja tillfällig amorteringsfrihet vid särskilda skäl som arbetslöshet eller sjukdom samt vid köp av nyproduktion, men ingen av lättnaderna är en rättighet.
Vilka amorteringskrav gäller 2026?
Regelverket vilar sedan 1 april 2026 på lagen om begränsning av bostadskrediter, som ersatte Finansinspektionens tidigare föreskrifter och allmänna råd. Det som försvann var det skärpta amorteringskravet från 2018, alltså kravet på ytterligare 1 procents amortering per år för hushåll med bolån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten. Det som finns kvar är grundkravet från 2016, kopplat till belåningsgraden.
| Belåningsgrad | Amorteringskrav per år | Exempel på lån 2 000 000 kr |
|---|---|---|
| Över 70 procent | Minst 2 procent | 40 000 kr per år |
| 50 till 70 procent | Minst 1 procent | 20 000 kr per år |
| Under 50 procent | Inget lagkrav | 0 kr enligt lag |
Nivåerna är minimikrav. Bankerna får kräva högre amortering utifrån sin egen kreditbedömning men aldrig lägre än lagens golv, om inte något av undantagen längre ner är tillämpligt. Regelverket i sin helhet finns beskrivet hos Finansinspektionen.
Hur räknas belåningsgrad och amorteringsgrundande värde?
Belåningsgraden är bolånets storlek delad med bostadens värde, men inte vilket värde som helst. Kravet räknas mot det amorteringsgrundande värdet, vilket är bostadens marknadsvärde vid köpet eller vid den senaste godkända omvärderingen. Att grannens lägenhet såldes dyrt förra månaden ändrar alltså ingenting förrän en formell omvärdering gjorts enligt reglerna.
På samma sätt utgår kravet från den amorteringsgrundande skulden, i praktiken lånets storlek när det sattes upp eller senast lades om. Procentsatsen räknas på det beloppet, vilket ger en fast amortering i kronor tills belåningsgraden passerar en gräns eller ett nytt underlag fastställs.
Vid bankbyte följer uppgifterna med i ett amorteringsunderlag som du begär från din nuvarande bank. Underlaget visar amorteringsgrundande värde, skuld och nuvarande amorteringsnivå, och den nya banken använder det för att sätta rätt krav på det flyttade lånet. Utan underlaget kan bytet i onödan behandlas som ett helt nytt lån.
Hur mycket amorterar du på ett nytt bolån?
Ett exempel visar trappan över tid. Du köper en bostad för 2 500 000 kr med 10 procents kontantinsats och lånar 2 250 000 kr, alltså 90 procents belåningsgrad.
- Steg 1 vid 90 procents belåning. Kravet är 2 procent av lånet, 45 000 kr per år eller 3 750 kr i månaden.
- Steg 2 vid 70-procentsgränsen. Gränsen går vid en skuld på 1 750 000 kr. Med enbart kravamortering tar det drygt 11 år att amortera de 500 000 kr som krävs för att nå dit. Därefter sjunker kravet till 1 procent, 22 500 kr per år eller 1 875 kr i månaden.
- Steg 3 vid 50-procentsgränsen. Under 1 250 000 kr i skuld upphör lagkravet helt. Med enbart 1-procentsamortering tar den sträckan ytterligare drygt 20 år, vilket visar varför extra amortering eller omvärdering är det som i praktiken flyttar hushåll nedåt i trappan.
Amortering är samtidigt sparande i den egna bostaden, inte en kostnad. Varje amorterad krona minskar skulden och därmed framtida räntekostnader, vilket med bolåneräntor på 4 till 5 procent ger en riskfri avkastning som är svår att slå efter skatt.
Hur sänker du amorteringen om du hade det skärpta kravet?
Slopandet av det skärpta kravet gäller alla bolån, även sådana som tecknades under det gamla regelverket. Men sänkningen sker inte automatiskt. Så går du tillväga:
- Kontrollera om du omfattades. Hade du bolån över 4,5 gånger hushållets bruttoårsinkomst amorterade du 1 procentenhet extra. Uppgiften framgår av ditt amorteringsunderlag eller lånebesked.
- Ansök hos banken. Hos flera banker görs ansökan direkt i appen eller internetbanken, hos andra via rådgivare. Banken räknar om kravet utifrån enbart belåningsgraden.
- Räkna på effekten först. Ett hushåll med 720 000 kr i bruttoårsinkomst och 3 500 000 kr i bolån hade skuldkvoten 4,86 och amorterade 3 procent vid 77,8 procents belåningsgrad, alltså 8 750 kr i månaden. Efter sänkning till grundkravets 2 procent blir amorteringen 5 833 kr i månaden. Skillnaden är 2 917 kr i månaden eller 35 000 kr om året.
- Överväg att amortera frivilligt ändå. Lägre krav betyder inte att lägre amortering alltid är rätt. Frigjorda pengar gör mest nytta om de först bygger buffert eller betalar av dyrare osäkrade lån.
När får bostaden omvärderas?
Omvärdering är den andra vägen nedåt i amorteringstrappan, men den är reglerad. Bostaden får omvärderas i syfte att sänka amorteringen eller höja lånet högst vart femte år. Undantaget är värdeförändring som inte beror på den allmänna prisutvecklingen, i praktiken omfattande renovering eller tillbyggnad som väsentligt påverkar värdet.
Effekten kan vara stor. Den som köpte för 2 000 000 kr med ett lån på 1 700 000 kr har efter fem års kravamortering en skuld på 1 530 000 kr. Mot det ursprungliga värdet är belåningsgraden fortfarande 76,5 procent och kravet 2 procent, alltså 2 833 kr i månaden. Godkänns en omvärdering till 2 400 000 kr sjunker belåningsgraden till 63,75 procent och kravet till 1 procent, vilket ger en månadsamortering på mellan 1 275 och 1 417 kr beroende på hur banken fastställer det nya underlaget. Kom ihåg att samma omvärdering numera också styr utrymmet för tilläggslån, som sedan 1 april 2026 får uppgå till högst 80 procent av värdet.
Kan banken bevilja amorteringsfrihet?
Lagen ger bankerna möjlighet, men ingen skyldighet, att medge undantag från kraven i tre huvudsituationer:
- Särskilda skäl. Vid arbetslöshet, långvarig sjukdom, dödsfall i familjen eller separation kan banken pausa amorteringen tillfälligt. Beviljade undantag gäller vanligen 3 till 12 månader åt gången och kan förnyas så länge situationen består. Dokumentation som läkarintyg eller arbetsgivarbesked krävs normalt.
- Nyproduktion. Vid köp av en nyproducerad bostad får banken bevilja amorteringsfrihet i upp till fem år räknat från tillträdet. Undantaget gäller enbart förstahandsköparen. Erfarenheten från det tidigare regelverket är att långt ifrån alla banker faktiskt beviljar det, så fråga före köpet i stället för efter.
- Kapitalfrigöringskredit. Krediter där äldre bostadsägare frigör kapital ur en lågt belånad bostad är undantagna från amorteringskraven enligt sin konstruktion.
Gemensamt för alla undantag är att banken gör en individuell bedömning och att du måste ansöka. En sammanfattning av undantagen finns hos Konsumenternas om amorteringskrav.
Kort om vanliga frågor
Måste jag amortera om belåningsgraden är under 50 procent?
Nej, lagen ställer inget krav under 50 procents belåningsgrad. Banken kan dock ha egna villkor i låneavtalet och många väljer att amortera frivilligt ändå, eftersom minskad skuld ger lägre räntekostnader och större marginaler.
Gäller de nya amorteringsreglerna även gamla bolån?
Ja. Slopandet av det skärpta kravet omfattar alla bolån oavsett när de tecknades. Grundkravet på 1 till 2 procent utifrån belåningsgrad gäller också som tidigare för befintliga lån. Den som omfattades av det skärpta kravet måste dock själv ansöka hos banken för att få den lägre nivån.
Hur ansöker jag om sänkt amortering?
Kontakta din bank, hos flera banker direkt i appen eller internetbanken. Banken räknar om kravet utifrån belåningsgraden och fastställer den nya nivån. Har du bolån hos flera banker behöver du ansöka hos var och en.
Kan jag slippa amortera när jag köper nyproduktion?
Banken får bevilja amorteringsfrihet i upp till fem år från tillträdet vid köp av nyproducerad bostad, men bara för förstahandsköparen och bara om banken väljer att medge det. Erfarenheten visar att många banker avstår, så ställ frågan innan du skriver på köpeavtalet.
Vad händer med amorteringskravet när jag byter bank?
Begär ett amorteringsunderlag från din nuvarande bank. Det visar amorteringsgrundande värde, skuld och nuvarande nivå, och den nya banken använder underlaget för att sätta samma krav på det flyttade lånet. Utan underlag riskerar lånet att behandlas som nytt med omräknade villkor.
Kan jag få amorteringsfrihet om jag blir arbetslös eller sjuk?
Banken kan bevilja tillfällig amorteringsfrihet vid särskilda skäl som arbetslöshet, långvarig sjukdom, dödsfall i familjen eller separation. Undantaget gäller vanligen 3 till 12 månader åt gången, kräver dokumentation och är ingen rättighet. Kontakta banken så snart situationen uppstår.
